建物鑑定（シリーズNo.1032）

家屋固定資産評価額を適正化
新たな経費削減効果も生む鑑定の匠！

佐藤 雅宣 社長

　建物の新築時に作成される再建築費評点数計算書をもとに各地方自治体が決定する「家屋固定資産評価額」。固定資産税・都市計画税・不動産取得税・登録免許税・相続税などの課税標準額となるが様々な要因から評価額に誤りが生じ、過大な税負担を強いられる建物所有者も存在する。
 「例えば、中古物件を安く購入しても課税標準額が高く、結果的に購入金額と同等の税金を負担しなければならないケースもある。まして課税標準額自体が誤っていた場合、その不合理性は際立ってきます」
　と話すのは、業務用建物の資産鑑定に特化する一級建築士事務所、株式会社建物鑑定の佐藤雅宣社長だ。
　竣工図面と見積書（工事内訳書）に基づき、主体構造部や基礎工事、仮設工事など14の部分別に点数化したものの合計が再建築費評点数。これに１・１円を乗じることで家屋固定資産評価額は算出される。
　だが、評価担当者は建築のプロでないことがほとんど。評価額の根拠も開示されない。そもそも見積書は点数付けのために作られておらず施工したゼネコンによって仕様も異なっている。
「他にも、例えばキュービクルなどは家屋ではないため『償却資産税』の課税対象資産ですが、実際に各企業が申告している資産の中には、結果的に家屋評価資産と二重になっている可能性もあります」（佐藤社長）
　家屋固定資産評価の分析・鑑定は、同社をもって嚆矢とする。不公平な固定資産評価の実態や重大な評価の錯誤を見出し、税理士や弁護士と協力して固定資産評価額の適正化に努めている。
　鑑定料は成功報酬制。商業施設や店舗、事務所、ホテル、医療施設など鑑定実績は全国１万棟超。固定資産税・都市計画税の還付（５年間）と次年度以降の軽減を実現し、億単位の経費削減効果を生むケースもある。

新築時のコンサルも展開
画期的な資産管理支援も

　既存家屋だけでなく新築時の鑑定・コンサルティングでも実績を築いている同社。日本初の「家屋・償却資産別工事内訳書」システム（特許第４８５１３７９号）を開発し、建物資産台帳作成による資産管理支援サービスに注力している。
　特長は、新築時の工事内訳書をもとに国税の減価償却資産台帳・地方税の償却資産申告台帳データの作成、家屋固定資産評価の適正化を一括して行えること。資産台帳の透明化と事務負担軽減などに貢献する。
　また、固定資産評価額の適正化や地方税の償却資産申告における申告漏れ、家屋との二重課税の防止にも効果を発揮する。
「すでにイオングループの商業施設や京阪電鉄の運営ビルなどの資産台帳作成を手掛けています。建物資産台帳による資産管理のニーズは着実に高まっている。今後は業務提携先を増やし、将来的に計画・設計段階からもノウハウを提供したいですね」（知）

【会社データ】
本社＝東京都新宿区西新宿７―11―18 ７１１ビル
☎＝０３―５３３０―１４５５
設立＝２０００年７月
資本金＝１０００万円
従業員数＝20名
事業内容＝固定資産評価の鑑定、建物資産台帳の作成
一級建築士事務所登録＝東京都知事登録第５０８６５号
http://www.tatemonokantei.ne.jp